Die Vorfreude ist bei Herr und Frau Schweizer gross: in Kürze die wohlverdiente Pension antreten, gemeinsam das geliebte Eigenheim geniessen und dann kommt das Schreiben der Bank und der grosse Traum platzt wie eine Seifenblase. Im Schreiben wird dem Ehepaar mitgeteilt, dass die Hypothek nicht weitergeführt werden kann und per Ende des Jahres gekündigt wird. Dies mit der Begründung, dass nach der Pensionierung die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Dieses Schreckensszenario ist leider kein Einzelfall, aber auch nicht immer die Regel und hängt von der Kulanz des jeweiligen Finanzinstituts ab.
Es ist nichts Neues, im Alter ändern sich die finanziellen Umstände. Das Arbeitseinkommen wird durch Renten (meist AHV und Pensionskasse) oder Kapitalauszahlungen ersetzt. Je nach persönlicher Ausgangslage und vor allem je nach Pensionskasse können sich die finanziellen Umstände stark verändern. Aus diesem Grund führen viele Banken zum Pensionierungszeitpunkt erneut eine detaillierte Tragbarkeitsrechnung durch. Damit eine Hypothek aus Sicht des Finanzinstituts als tragbar gilt, dürfen die Eigenheimkosten nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen. Und genau dies ist der Knackpunkt. Denn wenn auch Herr und Frau Schweizer eine angemessene Rente aus AHV und Pensionskassen beziehen, kann es eng werden. Ein Beispiel zur Veranschaulichung:
Eine 10-jährige Festhypothek kostet heute rund 2 Prozent, das ergibt in unserem Beispiel Zinskosten von 16'000 Franken pro Jahr. Mit der eingehenden Rente kann das Ehepaar Schweizer die Hypothek einfach bedienen. Nur – die Bank rechnet auf ihre Weise. Die kalkulatorischen Eigenheimkosten der Eheleute betragen jährlich CHF 55'000, dies entspricht nahezu der Hälfte des Renteneinkommens und liegt weit über der Tragbarkeitsgrenze der Bank. Sollte in diesem Fall eine substanzielle Amortisation der Hypothek aufgrund fehlender flüssiger Mittel nicht möglich sein, droht Herrn und Frau Schweizer ein unfreiwilliger Verkauf des Eigenheims.
Vor der Pensionierung ist eine Hypothek im Umfang von rund 80% des Immobilienwertes möglich. Kurz vor, beziehungsweise nach der Pensionierung beträgt die Belehnung 65%. Dabei handelt sich um eine sogenannte Pflichtamortisation, die in der Regel während 15 Jahren getätigt wird.
Belehnung (eingesetztes Fremdkapital zum bezahlten Kaufpreis)
Die meisten Finanzinstitute verlangen von ihren Kunden, dass die Hypothek nach der Pensionierung maximal zwei Drittel des Belehnungswertes beträgt. Unter dem Belehnungswert versteht man den Wert einer Immobilie, die die Bank als realisitischen Wert akzeptiert. Dieser Wert kann auch tiefer sein als der effektive Marktwert. Die Konditionen sind bei einigen Banken strenger als bei anderen und die Hypothek muss bis beispielsweise 65%, 60% oder im Extremfall bis auf 50% amortisiert werden.
Tragbarkeit
Wie anhand des weiter oben umschriebenen Fallbeispiels "Schweizer"dürfen die kalkulatorisch berechneten Wohnkosten maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen. Gewisse Banken sind kulanter und es reichen auch 35%oder sogar nur 40%. Die Banken berechnen die Tragbarkeit nicht mit realen Zahlen und Zinsen, sondern setzen dazu langfristige Erfahrungswerte ein. Die kalkulatorischen Zinsen liegen zwischen 4.5% oder 5%. Es kommt rund 1% des Immobilienwerts als kalkulatorische Unterhaltskosten dazu (vgl. Tabelle Quelle vz news).
Vorsicht ist geboten, wenn die Bank im Alter immer höhere Amortisationen verlangt – dies kann zu Liquiditätsengpässen führen. Nicht selten sind Pensionäre zwar vermögend, können aber das Geld nicht zur Sicherstellung des Lebensunterhalts verwenden, da das Vermögen in der Liegenschaft gebunden ist. Und leider ist eine Aufstockung der Hypothek im Alter in der Praxis oft nicht mehr realisierbar.
Pensionierte können zum Beispiel einen Teil ihrer Hypothek bei der Pensionierung mit Sparguthaben zurückzahlen, die zur Auszahlung kommen (Pensionskassengelder | oder angespartes Kapital aus der 3. Säule). Dieses Geld steht dann allerdings nicht mehr als finanzielles Polster zur Verfügung, oder um das Einkommen im Ruhestand aufzubessern.
Personen, die einen Teil ihres Pensionskassen-Guthabens auszahlen lassen, erfüllen jedoch danach die Tragbarkeitskriterien nicht mehr oder nur noch teilweise. In diesem Fall kann ein Wechsel zu einem Hypothekargeber angebracht sein, der nicht nur die Erträge aus den Kapitalanlagen als Einkommen berücksichtigt, sondern auch den Kapitalverzehr.
Sind die finanziellen Mittel sehr knapp besteht die Möglichkeit, einen Bürgen zu finden oder die Hypothek durch eine Solidarbürgschaft abzusichern. Vielleicht sind die eigenen berufstätigen Kinder bereit und es ist ihnen finanziell möglich, für die Schulden zu bürgen. Deren Erwerbseinkommen wird dann in die Tragbarkeitsrechnung miteinbezogen. Ein solcher Schritt gilt es, genau zu planen. Alle involvierten Parteien müssen sich ihren Pflichten bewusst sein.
Alternativ können die Eltern ihr Eigenheim den Kindern verkaufen, die es ihnen dann vermieten. Je nach Bedürfnissen kann die Immobilie unter der Bedingung eines Wohnrechts übertragen werden. Wichtig ist auch hier, sich Rat zu holen. Ein Erbvertrag stellt sicher, dass es keine Missverständnisse gibt und dass der eingeschlagene Weg für alle Involvierten passt.
Für Pensionierte, deren Vermögen grösstenteils im Eigenheim gebunden und deshalb nicht liquide sind, kommt auch eine sogenannte Immo-Rente in Frage, die auch Umkehr-Hypothek (Reverse Mortage) genannt wird. Mit der Immo-Rente erhalten sie zusätzliches Kapital ausbezahlt, um ihre Lebenshaltungskosten zu decken. Voraussetzungen dafür sind eine Liegenschaft | Wohnung mit einem Verkehrswert von mindestens 1 Mio. Franken, die zu höchstens 30 Prozent belehnt ist. Die oder der Hypothekarnehmer|-in sollte mindestens 65 Jahre alt sein. Umkehr-Hypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von 10 oder 15 Jahren, so dass Pensionäre etwa bis zu ihrem 80. Lebensjahr im Haus bleiben können.
Im Alter sind kürzere Laufzeiten von Hypotheken sinnvoll
Ältere Immobilienbesitzer|-innen, die in einem grösseren Eigenheim wohnen, jedoch planen in ein kleineres Haus|Wohnung umzuziehen, sollten sich nicht zu lange an ein Finanzinstitut binden. Ab dem Alter von 70 oder 75 macht es hierbei Sinn, die Laufzeit der Hypothek kritisch zu analysieren, denn eine vorzeitige Kündigung der Hypothek kann teuer werden. Wenn die Liegenschaft innerhalb der Familie bleiben soll, kann die Weitergabe der Hypothek an den neuen Eigentümer (z.B. die Kinder) mit der Bank besprochen werden.
Es ist ratsam, bereits rund 10 - 15 Jahre vor der Pensionierung grob zu planen, wie die Immobilienfinanzierung langfristig sichergestellt werden kann. Sind Einkommenslücken oder sonstige finanziellen Engpässe vorhanden, besteht noch genügend Zeit, um zu reagieren. Spätestens fünf Jahre vor der Pensionierung sollte ein langfristiges Finanzierungskonzept erarbeitet sein. Einkünfte wie AHV- und Pensionskassenrenten sind den Ausgaben und den kalkulatorischen Kosten der Hypothek gegenüberzustellen. Ausserdem muss angenommen werden, dass die regulatorischen Vorgaben bezüglich Hypothek und Pensionierung tendenziell strenger und nicht lockerer werden.
Es gilt auch weitere Aspekte zu durchleuchten und generell sind Menschen ab 50 Jahren gut beraten – egal ob sie ein Eigenheim besitzen oder nicht – sich an ein Expertenteam zu wenden. Individuelle Wünsche und die aktuelle Lebenssituation sollten dabei in eine professionelle, persönliche und rechtliche Vorsorge sowie in eine Nachlassplanung einfliessen.
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